O Ministério da Economia planeja transferir imóveis federais para um fundo de investimento com participação de sócios privados. As conversas entre governo e mercado financeiro para a primeira experiência do tipo já começaram e o lançamento está previsto para ainda este ano. O modelo é uma aposta da equipe do ministro Paulo Guedes (Economia) para impulsionar negócios com esses ativos, mas em uma escala ainda bem longe do potencial de venda de R$ 1 trilhão em imóveis já citados pelo chefe da equipe econômica no início do governo. O universo de imóveis considerados alienáveis pelos técnicos reúne cerca de R$ 97 bilhões, mas nem toda carteira será colocada à disposição de forma imediata. A ideia do governo é lançar alguns fundos para ir testando o modelo. Embora previsto na lei desde 2015, o formato nunca foi aplicado na prática devido a uma série de discussões preparatórias.
VEJA QUE IMÓVEIS O GOVERNO PODE TRANSFERIR PARA O FUNDO
Os imóveis elegíveis são aqueles que não possuem um fim específico, sejam eles terrenos, galpões ou prédios desocupados. As destinações possíveis variam entre logística, desenvolvimento de empreendimentos residenciais e espaços comerciais. O Ministério da Economia já contratou a B3 para fornecer assessoria técnica e apoio operacional na promoção da sessão pública de licitação que selecionará os consórcios administradores dos fundos. O próximo passo é concluir a seleção dos imóveis que integrarão o cardápio do primeiro edital. O programa será batizado de “Incorpora, Brasil – Fundos Imobiliários Federais”. A Secretaria Especial de Desestatização, Desenvolvimento e Mercados, que administra os imóveis da União, tem discutido internamente a criação de ao menos dois fundos: um logístico, com imóveis e terrenos próximos a rodovias e outros locais estratégicos para a movimentação de mercadorias, e outro comercial, com edificações atrativas para esse tipo de negócio. No fundo logístico, por exemplo, devem ser incluídos ativos como galpões e terrenos. Entre os exemplos obtidos pela Folha está um terreno de 256 mil metros quadrados em Uberlândia (MG), onde há também um galpão de 26 mil metros quadrados. Outro imóvel selecionado é um terreno de 40,4 mil metros quadrados em Bernardino de Campos (SP), que abriga um galpão de 17,1 mil metros quadrados. Há ainda a oferta de um terreno de 87,7 mil metros quadrados em Birigui (SP), sem benfeitorias. No fundo comercial, o cardápio ainda não está fechado, mas há a expectativa de incluir construções em localidades nobres de Brasília, capital federal. Futuramente, outros fundos com perfis específicos poderão ser lançados, uma vez que a União tem hoje uma carteira ampla, que inclui também apartamentos e terrenos em áreas residenciais. O Congresso também aprovou neste ano uma autorização para que imóveis administrados pelo INSS (Instituto Nacional do Seguro Social) também sejam alienados por meio dos fundos, desde que os rendimentos sejam revertidos à Previdência Social.
ENTENDA O QUE MUDARIA COM OS FUNDOS DE INVESTIMENTO
Para integrantes do governo, o uso dos fundos de investimento dará mais flexibilidade tanto à União quanto aos investidores interessados. Hoje, na venda direta, a administração federal cobra o pagamento à vista do valor integral do imóvel, sem financiamento, o que é um entrave para compradores dados os valores envolvidos. Há também dificuldade na gestão desses ativos, que acabam se deteriorando com o tempo. Sob a administração dos fundos, a aposta do governo é que os imóveis possam ser desmembrados, revitalizados ou gerenciados de maneira a viabilizar negócios mais atrativos para potenciais interessados em alugá-los ou comprá-los. Defensores do formato argumentam que a União não tem como fazer isso sozinha, pois não tem “vocação de imobiliária”. Na largada, os fundos devem ser constituídos com 90% de participação da União e 10% de sócios privados. Enquanto o governo integraliza suas cotas com os imóveis, os sócios privados colocarão sua parte em dinheiro, que será usado para bancar estudos e estratégias de desenvolvimento dos ativos. No futuro, os fundos poderão emitir novas cotas para captar mais recursos junto ao setor privado e conseguir fazer reformas ou desenvolver projetos que contribuam para tornar os imóveis ainda mais atrativos para investidores. A expectativa do governo é que, com uma gestão profissional, as cotas se valorizem, beneficiando a União. Os ganhos, porém, não serão imediatos. As regras de funcionamento de um FII (Fundo de Investimento Imobiliário), regidas pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários), impedem o resgate antecipado de cotas, mas o governo pode, se quiser, vendê-las a preço de mercado e lucrar com a valorização. A União também receberá dividendos, pagos a partir da rentabilidade desses fundos com vendas e aluguéis. No entanto, os próprios editais de criação dos fundos devem prever uma espécie de prazo de carência até o início dos repasses, para permitir a maturação das operações antes de se começar a remunerar os investidores. Mesmo assim, há a expectativa de que os rendimentos sejam superiores ao obtido com a venda direta dos imóveis pela União, que tem rendido cerca de R$ 200 milhões ao ano. GOVERNO JÁ SONDOU INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS, COMO BTG PACTUAL E ITAÚ BBA A avaliação do governo é que o apetite pela criação dos fundos é grande. Em sondagens feitas no início do ano, participaram representantes de 14 instituições financeiras que atuam nesse mercado, entre elas Genial Investimentos, Itaú BBA, Santander Asset e BTG Pactual. Os preparativos finais para o lançamento do programa são discutidos na esteira de uma decisão do TCU (Tribunal de Contas da União) que, na prática, facilitou os planos de Guedes de avançar na venda de imóveis do governo federal. Conforme mostrou a Folha, o plenário da Corte de contas liberou o governo federal a transferir imóveis públicos de propriedade da União para um fundo privado sem que essa operação precise ser registrada no Orçamento. A liberação abriu divergências internas entre técnicos do próprio tribunal. A defesa de uma das secretarias do TCU era de que as operações fossem incluídas no Orçamento, inclusive para que os aportes passassem pelo crivo do Legislativo. Outra área argumentou que o registro não era necessário porque a transação não envolve movimentação de recursos financeiros —posição que acabou prevalecendo. A deliberação ocorreu após uma consulta formulada pelo Ministério da Economia sobre como registrar a operação, que consiste no uso dos imóveis para a integralização de cotas de FII —na prática, repassar os bens para o fundo. Um dos temores entre os defensores da medida era o de que a integralização das cotas precisasse disputar espaço dentro do teto de gastos (regra que limita o avanço das despesas federais à inflação). Sem passar pelo Orçamento, não haverá esse risco. O próprio tribunal, porém, ressaltou que, quando a União resgatar suas cotas dos fundos ou receber dividendos, as receitas obtidas precisarão estar no Orçamento. O processo no TCU foi relatado pelo ministro Jorge Oliveira, que já foi ministro-chefe da Secretaria-Geral do governo de Jair Bolsonaro (PL). Ele era próximo ao presidente, que o indicou para ocupar uma cadeira no tribunal.
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